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秦虹谈房地产调研趋势研判与金融改革

2014/9/1 17:39:01 阅读次数()
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[导读]未来房地产市场发展跟过去相比有没有什么变化?我的看法是,过去房地产市场是趋势性的机会,未来的房地产市场也有机会,是机构性机构。在急於星情况下,千家万户来买房子都是对的。

未来房地产市场发展跟过去相比有没有什么变化?我的看法是,过去房地产市场是趋势性的机会,未来的房地产市场也有机会,是机构性机构。在急於星情况下,千家万户来买房子都是对的。无论你在那里买房子、买地,无论是在东北还是在鄂尔多斯(楼盘)都会赚钱,这是一种趋势性机会,未来这种趋势性机会不多,未来房地产市场仍然面临很大的机会,而这个机会是结构性的,这种机会在结构性下,整个房地产市场出现了城市的分化,再一个出现了企业的分化,这是必然的结果。再具体一点讲,未来的房地产市场会出现哪些我们能够研判出来的可以预见性的变化呢?我们又把它归纳为三点:一是我认为行业高速增长时代已经过去。房地产是中国经济的重要组成部分,未来的变化,宏观经济是增长速度下台阶的时期,房地产也是一样的,去年的年化商品房消费率在16%左右,未来这样的增长速度很难持续,个别年份可能会出现,但是很难持续。二新房交易为主的时期即将过去。现在还没有完全过去,正在走向那天,我想中国房地产市场的发展,未来会出现现在的发达国家房地产的格局。中国的房地产市场跟发达国家的房地产市场有什么不同?不是价格高低的不同,不是人家住别墅,咱们住公寓的不同,最大的不同是发达国家的房地产市场几乎都是以存量房交易为主的市场,比如说美国,一年卖500万套房子左右,但是91%左右是二手房交易,新房只占不到10%,而我国现在四个一线城市,二手房交易已经超过了新房,40个重点城市,二手房交易占新房交易的比例达到40%。这些年三四线城市盖了那么多房子,未来的房地产交易也逐步回扩大为二手房的交易。这对我们来说意味着什么?意味着未来的新增需求即使很大,甚至还有增长,但是对新房的需求有可能降低,是因为很多二手房满足新房的需求。三是以住宅开发为绝对主体的阶段即将过去。过去我们讲房地产,其实讲的都是住宅,为什么?因为整个开发投资,开发量里面80%以上是住宅,所以我们讲房地产从来都是住宅市场,我想未来会发生变化,非住宅市场的发展空间是大致可以预见的。这样一个房地产市场的新变化,我认为对所有的房地产的从业企业,从业人员都是一个巨大的挑战。

秦虹谈房地产调研趋势研判与金融改革

对企业来讲,未来趋势的判断,投资的选择,以及创新就显得尤为的重要,因为趋势性的高速增长时期已经过去。今年以来,感受特别的明显,因为我们不断地受到两方面的意见对我的影响,一方面是参加研讨会,经常讨论今年房地产的形势,被问到的问题就是中国房地产市场什么是低点,到底今年会不会崩盘?感觉市场压力很大,但是另一方面,今年的的确确受到了很多服务,就是房地产市场的转型和创新,以及他们在转型和创新过程中取得的成效。

我把目前我了解到的有关房地产行业内,企业家在转型创新过程中所做的工作归纳为以下几方面:

1、传统住宅未来的需求,能不能饱和?在我看来为的传统住宅还有很大的需求空间,城镇化进程还要进行10—20年,未来城市人口的增加一定会对住房有需求,所以有空间。但是开发传统住宅是不是要转型和创新呢?我认为,这是一个重要的课题,因为按照传统的方式开发传统的住宅,未来的风险很大,或者说你赚钱的可能性是比较低的。怎么开发传统住宅?我总结企业的探索,可能三方面需要做到。一是这个企业能够实现足够快的资金周转能力,别的企业一年周转一圈,你的资金一年周转两圈、三圈,你就能赚钱;二是你有足够强的成本控制能力,现在土地价格成本很高,劳动力成本也很高,而价格不可能上涨,这就意味着成本的上升,哪个企业能控制成本,哪个企业就能发展下去。有的企业融资成本很高,大量的是12—13%,甚至更高,这会影响你未来的盈利能力;三是产品创新,要有非常好的概念,我们要百年建筑,这是一个大的要求,不过具体来讲,我觉得产品创新未来影响很大,过去发展很快的情况下,什么样的房子都可以卖出去,产品符合人的需求的研究是不够的,但是我们看到了很多的企业在产品创新上做了很大的努力,而且取得了成效,我在此仅举一个例子,是我看到的例子,给大家做一个介绍。

这个项目是在东北的一个城市的新开发区,供应量非常大,房子卖得不好,但是一个企业说我一个月卖30套,最高的时候卖50套,但是现在这个小区已经销售完毕了,我说你有什么绝招啊?你能卖得比别人好?我特意去这个项目看了一下,看了以后发现归根结底最重要的一点是产品在适合本地需求方面做了一点创新,什么创新呢?他发现所有的售楼处一楼带花园的房子尽管贵,但是卖得好,他想东北地区又是新开发区,大量的农民、退休工人、老人,生活都比较困难,有没有更多的收入,大家对这块地很感兴趣,同时丰富了生活。所以他的产品从一楼到十楼每家每户或大或少都有一块地,原生态,种花、种什么的都有,我去看有种西红柿、种黄瓜的,种什么的都有,我来想这不简单吗?谁家没有阳台啊?种地还不容易?我去看了以后发现没有那么简单,他那里配了30—40公分的土,他要解决几个问题,第一是防水问题,第二是通风问题,第三是采光问题,第四是上水问题,第五是下水问题,第六是保温问题。为此他专门申请了专利,他现在正在搞家庭厨余垃圾处理,所以广受当地居民的欢迎,你这个地方到底有没有需求?没有需求他的房子为什么卖光了呢?如果说需求很大,为什么别人的房子卖不出去呢?所以我认为产品的创新是有价值的。

2、以改造升级和存量房的开发很重要。

未来的城镇化发展会越来越大,中国发展的很快,城市发展已经发生了很多变化,但是城市内老的旧的建筑还有很多是在过去郊区建的比较差的情况下变成了繁华地段,它的改造升级和相配套的建设未来的空间也很大,很多企业在这方面做了很好的积极的探索,也取得了很好的成绩。

3、以资产管理为核心的商务楼宇的开发或运营。

这段判断也很简单,就因为未来的产业升级是一个确定无疑的发展方向,中国的GDP总量已经是世界第二位,但是中国的第三产业占GDP的比重是40%多一点,不仅低于发达国家70、80%的水平,甚至低于发展中国家60%的水平。未来第三产业的发展,一定需要房地产来作为载体,所以在中国产业结构升级快的城市,从事第三产业人口增长快的地方对办公楼宇的需求量一定是非常大的,所以我们对北京的写字楼市场非常看好,因为北京整个GDP里面第三产业占比已经超过了76%,达到了国际化的水平。

4、未来消费结构的升级带动了对医疗、养生、休闲、渡假、旅游地产的需求,这个不可忽视。

最近我们对旅游地产进行了研究,我们发现旅游资源很丰富,旅游地产的开发量也很大,人们对于旅游休闲度假的需求也很旺盛,但是中间我们缺少桥梁把两者结合起来。最近,大家关注到我们行业内都非常关注一个企业途家,实际他们就做了这样的一个,昨天我跟罗军在交流,他给了很多其实简单地说,这个市场我们根本做不完,一家公司,一百万套房子根本做不完,所以是看我们怎么做。

5、关注老龄化趋势下养老服务社区的开发。

中国的老龄化未来的发展趋势,就是我靠孩子养老,这种政策下,未来养老的模式一定是紧密相关的,现在我们如何开发出大量的养老服务社区,现在还没有发现一个非常成熟的模式,现在有些开发企业在做养老地产,更多的做养老的是高端养老,大众化的养老服务设施的开发,目前还不够成熟,还要做一些积极地探索。最近有一个小册子,是程总送给我的,他说他要打造钻石公寓,我还没看,没看就不能发表意见,理念确实非常好。中国从过去的低水平养老,从子女的看护式养老的提升改变养老的模式。现在时间比较短,现在不能举出一些例子的时候,他们探索成功了,我认为未来的创新空间是非常巨大的。

6、关于房地产企业多元化融资的创新,这个是非常重要的,从过去的单一的金融融资到未来多元化的直接融资是奠定企业未来发展的很重要的支撑。很多企业做了很成功的尝试,这是传统的开发企业关注到的未来的金融改革,未来资本市场的发展,为房地产金融的创新奠定了很好的发展空间。

概括起来讲,我们认为房地产的创新,大致是六方面,归纳起来是三大方向:第一房地产产品创新从过去的同质化到未来的个性化创新;第二是经营思维的创新,从过去的开发思维,拿地、建房、卖房,到后来经营性的思维,未来具有经营能力的企业是具有竞争力的企业;第三是从过去的建房到未来的服务,整个行业的房地产服务市场空间是巨大的。这个过程中有一个技术,就是互联网技术有很大的支撑作用,最近我跟很多中介公司、房地产开发企业公司交流,大家谈到一个共同的观点,我也很赞同,他们说在房地产服务领域,我们不怕传统的搞房地产的企业竞争,最怕的是什么?最怕的是搞互联网技术的企业进入房地产搞竞争,这个挑战是巨大的。

时间关系,简单把我的观点跟大家说一下,整个房地产未来的发展,我认为确实还是有很大的机会和空间,但是不是说所有的企业,而是有能力把握住发展趋势的企业。所以我再次对大家表示一下我的体会,在过去我们行业之外的经济学家、媒体等等对房地产唱衰的企业,有的说房地产价格要跌50%,甚至说要跌50—80%,但是今天出现了截然不同的两种判断,一部分企业认为未来的房地产市场已经没法做下去了,房子已经卖不动了,刚需就是一个伪命题,这个行业不能做了,非常悲观,但是行业内还有一部分企业家对未来充满信心,他们认为未来的市场前景非常广阔,为什么行业内的各位如此大的分化的判断呢?我认为有可能是我们的经营模式发生了变化,所以房地产的过去和未来会有变化,务实地把握住需求和创新,这些企业未来的发展前景是巨大的。

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